新政办发〔2020〕25号
新化县人民政府办公室
关于印发《新化县农村宅基地和住房建设管理暂行办法》的通知
各乡、镇人民政府，各街道办事处，新化高新区管委会，国有林场，县直有关单位：
《新化县农村宅基地和住房建设管理暂行办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
新化县人民政府办公室
2020年12月15日
新化县农村宅基地和住房建设管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强我县宅基地管理，规范农村住房建设行为，节约利用土地资源，保护耕地，建设美丽乡村，促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）等有关法律、法规、规章的规定，认真贯彻落实中央、省、市有关文件精神，结合我县实际，制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内农村宅基地和住房建设的规划、选址、申请、审批、建设以及管理等活动。
本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所称农村住房建设，是指具有本集体经济组织成员资格的村民申请宅基地新建、改建、扩建住房的活动。
第三条 农村宅基地和住房建设管理遵循规划先行、先批后建、一户一宅、节约用地、因地制宜、生态环保的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。
第四条 县人民政府加强对农村宅基地和住房建设管理工作的领导，建立农村宅基地和住房建设管理考核制度，纳入年度绩效考核。将村庄规划和农村住房建设图集编制、集体居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、农村宅基地监督检查和执法等经费纳入本级财政预算。
县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可和房屋权属登记等相关手续。
县住房和城乡建设部门负责农村住宅建设的设计、施工等监督管理服务工作，管理农村建筑工匠，提供农户住房标准建筑设计图。指导乡镇人民政府加强对宅基地建房施工质量和安全的监督管理。
县公安、财政、司法、民政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地的相关管理服务工作。
第五条 乡镇人民政府具体负责实施农村宅基地和住房建设管理、监督和服务工作。根据法律、法规授权和县有关部门委托，开展农村宅基地和住房建设有关行政审批和综合执法工作。
各乡镇要依托农村经营管理部门，统筹自然资源、住房和城乡建设、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门站所职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地和住房建设乡镇联审联办机制，为农民群众提供便捷高效的服务。
第六条 村民委员会负责农村宅基地和住房建设初审、日常巡查等管理服务工作，将农村宅基地和住房建设相关内容纳入村规民约，指导村民依法建设住宅，协助县人民政府有关部门和乡镇人民政府开展农村宅基地和住房建设执法活动。
建立农村宅基地和住房建设村级协管员制度，开展农村宅基地和住房建设动态巡查。每村明确一名村民委员会成员兼任农村宅基地和住房建设协管员，协助村民委员会对宅基地申请进行初审，为村民办理或代办宅基地审批手续，对宅基地与农户建房中的违法违规行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。
第二章 规划与选址
第七条 农村住房建设，应当符合国土空间规划、土地利用总体规划、村庄规划和相关专项规划。
县自然资源部门指导和督促乡镇人民政府及时编制村庄规划。编制村庄规划要统筹考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。
经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。
暂未完成村庄规划编制的村，宅基地选址在不占用基本农田，不违反土地利用总体规划禁止性内容的前提下，自然资源部门应组织评审并签署意见。
位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村住房建设，还应当符合相关保护规划。
第八条 农村宅基地和住房选址应当优先使用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，尽量不占用农用地，原则上不使用耕地。农村建房使用宅基地应当在规划确定的居民点选址建房，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。确因宅基地选址困难需切坡的，应进行地质灾害危险性评估，在乡镇人民政府指导下，按评估的意见和建议，做好坡体防护，确保建房安全。
鼓励有条件的行政村按照城乡规划统一安排，结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。城镇规划范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，以满足农民居住需要。
第九条 禁止在下列区域安排宅基地建房：
（一）永久基本农田区域;
（二）饮用水水源一级保护区;
（三）河道湖泊管理范围;
（四）公路两侧建筑控制区;
（五）生态资源保护区；
（六）法律、法规规定的其他禁止建房区域。
第十条 在公路沿线安排宅基地建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。天然气管道线路中心两侧各5米地域范围内禁止建房及修建其它建筑物、构筑物。在高速公路沿线安排宅基地建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏不少于30米。在铁路线路安全保护区范围，在机场周边安排宅基地建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。
第十一条 鼓励农村宅基地建房统一面积标准、统一风格、统一户型、统一房屋外立面，严格控制宅基地用地面积、建筑层数与建筑高度。
（一）县城中心城区、乡镇中心镇区农村村民建房，每户宅基地用地面积最多不超过130平方米。集中居住区在省规定标准范围内适当放宽人均使用面积，具体按规划设计方案执行。
（二）除第一项规定以外的农村村民建房，每户宅基地用地面积：每基准户（4人及4人以下家庭）占地面积不得超过150平方米（以滴水为界，下同），4人以上家庭每增加1人相应增加20平方米，但每户的总用地面积不得超过湖南省规定标准：使用耕地的不超过130平方米，使用荒山荒地的不超过210平方米，使用其他土地的不超过180平方米。
（三）村民建房的间距、层数和高度，按照村庄规划执行。
第十二条 统一落实耕地占补平衡。农村村民住宅建设占用耕地的，耕地占补平衡任务由县级人民政府通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多途径落实，不得向农民收取开垦费。
第十三条 农村宅基地使用农用地实行年度计划管理，在年度土地利用计划中单列安排，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，不得超计划报批。每年年初，由县自然资源部门下达宅基地农用地计划指标给乡镇，乡镇人民政府统筹调配使用。
农村宅基地使用农用地计划指标与农村建设用地整理复垦新增加的耕地面积挂钩，对整理复垦新增耕地面积较多的乡镇适当倾斜。通过推进空心村治理、旧宅基地及其他废弃建设用地（拆旧区）复垦，将周转的指标统筹用于全县范围农民建房。
第三章 申请与审批
第十四条 乡镇人民政府应当公开农村宅基地和住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批程序、审批时限等，并及时公布审批情况。
乡镇人民政府实行一个窗口或者机构受理农村宅基地和住房建设申请。
第十五条 符合下列条件之一的农村村民，可以以户为单位，向本集体经济组织申请使用宅基地：
（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；
（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；
（三）原有住房因灾毁需要重建的；
（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十六条 有下列情形之一的，不予审批：
（一）不是本集体经济组织成员的;
（二）不符合村庄规划的;
（三）不符合一户一宅规定的;
（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;
（五）所申请的宅基地存在权属争议的;
（六）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。
第十七条 村民申请宅基地建设住房，应当向村级组织提出申请，并提供下列材料：
（一）农村宅基地和建房申请书（申请书要载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积）;
（二）申请人身份证、户口簿等有关证明;
（三）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图;
拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。
第十八条 农村宅基地建房审批程序：
（一）村级组织初审程序与办理时限。
1.村级组织收到农村村民建房申请书面材料后，应当及时对申请人的申请材料、申请事项进行初审，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求用地建房相邻权利人意见等。
2.经初审合格的，及时召开村民小组会议或者村民（成员）代表会议进行讨论，需经村民小组会议组成成员或村民（成员）代表三分之二以上并经到会人员过半数同意。
3.讨论通过后，向申请农户发放《新化县农村宅基地和建房（规划许可）全程管理表》（一套）并指导填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》和《建房安全及相关问题承诺书》。
4.表格及承诺书填写后，将农户申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积等情况，在村务公开栏和申请人所在村民小组进行公示，公示期不少于7天。
5.公示期满无异议的或异议不成立的，村级组织负责人在相关表格上签署审查意见，并将申请人申报资料、村民小组或村民（成员）代表会议记录、各类表格和公示图表等材料报送乡镇人民政府设立的部门联合受理窗口审批。
未通过村级组织审查，或者公示期有异议且经村级组织调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回申请人，并告知原因。
（二）乡镇人民政府审批程序与办理时限。
1.乡镇部门联合受理窗口自收到农村村民申请宅基地建房相关材料之日起5个工作日内，应及时组织相关单位和人员进行现场核查，看申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合规划和地类等。
2.经核查符合审批条件的，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，绘制宅基地坐落平面位置图，站所分别签署审核意见，报乡镇人民政府批准。
3.乡镇人民政府收到部门联审意见后，经审核，对符合条件的，及时签署审批意见并办理《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。涉及公路、水利、电力、林业等相关部门前置审批的事项，须经相关部门签署意见。涉及农用地转用或者占用林地的，依法办理审批手续。
对不予批准的，应当退回申请材料，并将不予批准的理由以书面形式告知建房申请人和村级组织。
（三）现场定位放线。乡镇人民政府应当在宅基地建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后5个工作日内，组织相关部门和人员，会同村级组织负责人，到现场进行开工查验，现场定位放线，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
（四）现场竣工验收。房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或经由村级组织告知乡镇人民政府，乡镇人民政府应当在收到验收申请之日起5个工作日内，及时组织相关部门和人员到场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准的建房层数高度、面积和规划要求建设住房。验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
通过验收的建房农户，可持《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。
（五）档案管理。乡镇人民政府应建立宅基地和建房审批管理台帐。对每宗宅基地审批资料逐宗建立档案，分村组有序妥善保存，并建立收存登记簿。同时，建立宅基地信息化管理平台，切实加强农村宅基地动态管理，每月底将辖区内的农村宅基地现状和管理情况，报县农业农村局、县自然资源局。涉及林地的报县林业局备份备查。
第四章 农村建房管理
第十九条 村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。
鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。
住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。
第二十条 农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建筑规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。
农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、宅基地审批或者违反规划许可、宅基地审批规定的农村村民进行住房建设。
第二十一条 村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。
村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。
第二十二条 村民建房，不得在村庄道路两侧临近道路建设围墙、挡坎、陡坡等影响视线、减损有效路面的设施。
建房村民、建筑工匠或者建筑施工企业应当向本村村民委员会或者乡镇人民政府指定地点及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，不得擅自倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。
第二十三条 乡镇人民政府对村民建房应加强监管，会同村级组织或村宅基地和住房建设协管员开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。
建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住房和城乡建设主管部门、乡镇依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。
第五章 闲置宅基地和闲置住宅盘活利用
第二十四条 加强对农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的规范管理，制定相关扶持政策和措施，提高农村土地资源利用效率、增加农民收入，为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。
第二十五条 对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
第二十六条 在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织，采取整理、复垦、复绿等方式，统一开展农村闲置宅基地及其他废弃建设用地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地要素保障。
第二十七条 鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。结合乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等活动，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与闲置住宅盘活利用工作。
城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。
第二十八条 适度放活宅基地使用权，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作、委托等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，用于发展二三产业、改善村容村貌、建设村庄公共设施等。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。在确定“户有所居”的前提下，鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。
第六章 监督管理
第二十九条 农村宅基地管理按照“县级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，实行“属地管理”责任机制。
第三十条 乡镇人民政府要充实宅基地管理力量，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要建立“建新拆旧”管理机制，确保异地新建农户将原宅基地交还村集体。
第三十一条 乡镇、村级组织要严格落实宅基地审批监管“三到场”，即申请实地审查到场、批准后实地定位放线到场、竣工后实地验收到场，强化审批执法管理。
在具体审批工作中，乡镇农村经营管理部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。乡镇自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证。乡镇住房和城乡建设部门负责审查宅基地建房设计方案。涉及交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的要及时征求意见。审批结果要以适当方式公开。
第三十二条 乡镇人民政府要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，引导村民规范建房。要建立拆违控违工作机制，接到宅基地建房违法行为报告后，应及时组织有关部门对违法用地建设进行制止，责令限期改正到位。
村级组织要充分发挥村民自治作用，加强村民自我管理、监督和约束，对宅基地建房违法行为早发现、早制止。
第三十三条 县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等有关主管部门，要建立部门协调机制，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，及时查处宅基地建设违法行为，切实加强农村宅基地管理。
要加强与公安、财政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的沟通协调，逐步建立多部门协调配合、信息共享、管理有序的宅基地管理体制机制，共同做好农村宅基地管理工作。
要加强调查研究，澄清宅基地管理基础数据，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，因地制宜、分门别类研究相关处置政策，做到“存量心中有数、增量严格管控”。
第三十四条 要建立完善违反农村宅基地和住房建设管理规定行为责任追究办法，压实各级各部门和各责任人责任，坚持从源头防范各类农村宅基地建设违法行为。
第七章 法律责任
第三十五条 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定予以处罚。
第三十六条 违反本办法第九条规定在禁止建房区域建房，或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由乡镇人民政府及相关主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。
超过省规定的标准，多占的土地以非法占用土地处理。
第三十七条 违反本办法第二十条、第二十一条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由县住房和城乡建设主管部门责令限期改正；情节严重的，处2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；
（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；
（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。
第三十八条 依照本办法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设农村住房的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法强制拆除。
第三十九条 村民原址重建住房的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应当在新房建成3个月内拆除。异地新建住房的，应当按承诺书（新房建成6个月内）拆除原有建筑物并退出原有宅基地。不按照承诺和规定拆除原有建筑物的，由乡、镇人民政府依法组织拆除。
第四十条 在实施农村宅基地管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行职务的，依法给予治安管理处罚。
第四十一条 农村宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违反规定审批的宅基地，依法撤销批准文件。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。非法批准、使用土地予以收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
第四十二条 违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。
第八章 附 则
第四十三条 街道办事处、高新区社会管理处所辖行政村农村宅基地和住房建设管理参照本办法执行。
大熊山国有林场、古台山国有林场范围内的农村宅基地和住房建设管理参照本办法执行。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。
